今天聊聊楼市话题，最近有个叁号院房价大跌的讨论，当然那是最常见的拿一楼的房源的特价，对比常规楼层的均价，得出了房价大跌的结论，只能说手段过于粗糙。
要想表达东二环的房价下跌，在目前的市场，例子实在太多，无须这么刻意。
泰禾商圈
对于东二环板块，最早仅仅是描述泰禾商圈一带，化工路以北到鹤林公园以东，后来随着养云、观湖郡等开发，划分到了前横路以东。
至于其他区域，虽然也都宣称东二环，实际要么已经到三环，要么距离甚远。
新盘如此想靠近东二环，原因也是因为板块的次新房价涨幅领跑同时期的其他项目，成为福州真正的楼市新贵。
最典型的代表：金尊府、融侨悦城、融信后海。
高峰期二手房价都突破4W，对比当初2W不到的售价，翻倍的涨幅，羡煞旁人。
也让当初看不到二化的一众购房者，无言以对。
随着楼市推进，板块持续开发，从化工路以北，直到来到晋安湖周边，板块的楼面价持续突破2W+，新盘售价清一色3W+。
这样的价格承托，也让泰禾商圈的次新，更有了价格底气。
只不过随着楼市遇冷，板块的新盘价格也有所下调，目前在售的偏刚需产品，售价普遍在2.5W左右。
此时对比当初高价的次新二手：
金尊府：
94平精装，2023年初3.9W，2025年3W，2年跌了9K
73平精装，2023年中3.7W，2024年底2.6W，一年半跌了1.1W
融侨悦城：
108平复式，2021年精装4.4W，2025年简装2.5W，4年跌了近2W（不考虑装修差异）
112平，2021年精装4.5W，2025年精装3.1W，3年半跌了1.3W
从这两个板块高价代表的次新，2021年-2022年，二手保持在4W左右的售价。
时间来到2023年下旬，房价开始回落，2024年至今，房价开始雪崩！
聊到这个区域，终究无法避开一个楼盘，就是保利香槟国际。
在互联网评论区，流量最高的楼盘，没有之一。
这个超级大盘，房价变化如何：
64平：2023年简装3.2W，2025年精装2.3W，2年下跌9K
141平：2020年精装3.2W，2025年简装2W，4年下跌1.2W
项目是这个核心圈次新里面，房价一直最低的一个，虽然距离配套没有差异，奈何盘实在过大，也造就了房价无法和周边其他几个媲美。
当初房价下跌，也是最早的一个。
周边情况
对于泰禾商圈，同时期主要对比就是五里亭，对于五里亭算东区板块，在市场比较弱势的存在。
周边没有过硬的配套，市场的热度也一直不如泰禾商圈，后来也不如晋安湖。
这里的也有部分次新盘，当初售价普遍不低。
世茂璀璨天城：
86平复式：2021年毛坯3.4W，2023年简装2.9W，2025年精装2.6W，4年下跌8K（不考虑装修差异）
中海金玺公馆：
72平复式：2021年精装4.2W，2025年精装3.5W，3年半下跌7K
对比泰禾商圈这2年不到的时间崩盘式的下跌，五里亭的这两个代表次新，房价下跌反而更趋近于市场均值。
换言之，这里的下跌反而更少。
考虑到区域的配套差异，只能得出一个结论，泰禾商圈前几年的溢价实在过大，存在炒作的情况。
炒作情况
观察一个区域是否存在炒作，可以通过新盘交房后挂牌比例，以及新盘的装修入住率。
对于东二环的新盘，以贝壳为例：
建发朗云：挂牌27套，总套数168套，比例：16%
建发养云一期：挂牌31套，总套数567套，比例：5%
天琴湾：挂牌18套，总套数180套，比例：10%
建发玺云：挂牌46套，总套数687套，比例：6.7%
绿城海棠映月：挂牌13套，总套数172套，比例：7.5%
桂语映月：挂牌11套，总套数724套，比例：1.5%
随意盘点了几个项目的挂牌，建发朗云作为板块前2年的改善代表，挂牌比例16%，堪称福州炒作第一盘。
对比同期的天琴湾，挂牌10%。
两个高改盘，都是炒作极高的项目，只不过朗云更加夸张。
从挂牌价来看，朗云一区，挂牌普遍在8-9W，这种价格外滩壹号开了也只能甘拜下风。
福州第一豪宅，不是建发紫宸，不是外滩壹号，而是它。
盘点总结
对于福州房价变化，引用一个文章，2024年才是福州真正崩盘的节点。
简单回顾一下楼市，2021年上旬，福州回暖，捆绑加价，这时期入手新盘，亏掉首付算运气不错。
后来2022年遇冷不好卖但是还能支撑，后来疫情过去，进入2024年，市场也进入国企市场。
新盘的定价虽然没有以往民企那种瞬间暴跌的特价，但是二手市场的崩盘却非常迅速。
这2年的崩盘，以当初炒作热度极高的几个区域为代表，特别是高价次新的项目为首。
市场记住了高新区，前2年的房价崩盘，实际上，东二环核心的泰禾商圈，这几个高价次新，短时间的跌幅也不妨多让。
当房价下跌后，泰禾商圈也就没了当初的光环，榕博小+晋三中的组合，反而因为提前三年政策，打压了小户型的流通性。
当初定位非改善的项目，高价后对比市场难以匹配的总价区间。
一切看上去很奇怪的定位，终究在房价下跌后也逐步恢复了理性。
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